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Die kurze Antwort

Kann man in Slowenien durch den Kauf oder die Miete einer Immobilie einen Aufenthaltstitel erhalten?

Der Kauf oder die Miete einer Immobilie ist für sich genommen keine eigenständige Grundlage für einen Aufenthaltstitel. Die Wohnung kann jedoch Teil des Dokumentenpakets sein, wenn der Antrag nach der Kategorie drugi utemeljeni razlogi (Artikel 51, „sonstige begründete Gründe“) gestellt wird.

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Wer eine Immobilie als Privatperson erwerben darf

🇪🇺

EU-Bürger

Erwerben Immobilien zu allgemeinen Bedingungen, ohne zusätzliche Beschränkungen.

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Bürger von OECD-Ländern

Israel, die USA, Kanada, Australien, die Türkei und weitere OECD-Länder — der Erwerb als Privatperson ist erlaubt.

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EU-Beitrittskandidaten

Ukraine, Serbien, Montenegro, Moldau, Nordmazedonien, Bosnien und Herzegowina, Albanien — mit Sondergenehmigung des slowenischen Innenministeriums.

Was das für russische Staatsbürger bedeutet

Russische Staatsbürger können, wie auch Bürger einiger anderer Länder, eine Immobilie in Slowenien nicht als Privatperson erwerben. In der Praxis wird eine Immobilie als Kapitalanlage über eine juristische Person (Firma) erworben — das ist ein gesondertes Szenario mit anderen Bedingungen und Dokumenten, siehe Geschäftliche Einwanderung.

Wann eine Immobilie zur Grundlage für den Aufenthaltstitel wird (Art. 51)

Ein befristeter Aufenthaltstitel nach der Kategorie drugi utemeljeni razlogi kann ausgestellt werden, wenn rechtmäßige und dokumentarisch belegte Gründe für den Aufenthalt vorliegen. Dazu zählen:

Wohnen in einer Ihnen gehörenden Immobilie (bei Nachweis des Eigentums und der tatsächlichen Wohnsitznahme)
Langfristige Miete einer Wohnung mit gültigem Mietvertrag über mindestens 5 Jahre
Vormundschaft oder Pflegefamilie (bei entsprechenden Nachweisdokumenten)
Bezug einer Rente oder von Leistungen — bei Nachweis des Status und der Einkommensquelle

Die Entscheidung wird anhand der Gesamtheit der Umstände getroffen: Wichtig ist nicht nur, den Aufenthaltsgrund zu benennen, sondern ihn auch mit Dokumenten zu belegen. Für russische Staatsbürger ist bei langfristiger Miete die Wahrscheinlichkeit einer Ablehnung beim Erstantrag hoch — entscheidend ist die Qualität der Begründung des Aufenthaltszwecks.

Etappen des Immobilienerwerbs in Slowenien

Objektauswahl

Suche auf nepremicnine.net, Begleitung durch einen Makler, Richtwert 10–12 m² pro Person.

Steuernummer

Beantragung der slowenischen Steuernummer vor der Transaktion.

Abschluss beim Notar

Prüfung der Dokumente, Erstellung des Vertrags, Zahlung per Überweisung.

Steuer und Kataster

Zahlung der Transaktionssteuer (~2 %), Eintragung der Änderungen im Grundbuchkataster — etwa 2 Monate.

Die Transaktion kann per Vollmacht auch aus der Ferne abgewickelt werden.

Dokumente und Kosten

Dokumente für den Aufenthaltstitel

  • Führungszeugnis (Apostille + Übersetzung, nicht älter als 3 Monate)
  • Eheurkunde / Geburtsurkunden der Kinder (Apostille + Übersetzung)
  • Reisekrankenversicherung für ein Jahr, Deckungssumme ab 35.000 €
  • Kaufvertrag, Auszug aus dem Grundbuchkataster
  • Kontoauszug — Richtwert ~6.000 € pro Familienmitglied

Kosten

  • Notarkosten und Dokumentenübersetzung
  • Verwaltungsgebühr für den Aufenthaltstitel — ~75 €
  • Krankenversicherung für ein Jahr — ab ~200 €
  • Transaktionssteuer — ~2 % des Objektwerts

Die Bearbeitungsdauer des Antrags beträgt im Durchschnitt etwa 3 Monate.

Häufig gestellte Fragen

Kann man durch den Kauf oder die Miete einer Immobilie einen Aufenthaltstitel erhalten? +
Für sich allein — nein. Die Wohnung kann jedoch Teil des Dokumentenpakets sein, wenn der Antrag nach der Kategorie drugi utemeljeni razlogi (Artikel 51) gestellt wird.
Dürfen russische Staatsbürger eine Immobilie in Slowenien kaufen? +
Als Privatperson — nein. In der Praxis wird die Immobilie als Vermögenswert über eine juristische Person (Firma) erworben.
Können russische Staatsbürger einen Aufenthaltstitel durch langfristige Miete erhalten? +
Ja, theoretisch ist dies nach Artikel 51 möglich, doch beim Erstantrag ist die Ablehnungswahrscheinlichkeit hoch — wichtig ist eine überzeugende Begründung des Aufenthaltszwecks und ein vollständiges Dokumentenpaket.

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Siehe auch: der Ablauf des Immobilienkaufs für Ausländer, Geschäftliche Einwanderung.

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